Mietschulden gehören zu den Primärschulden. Dabei handelt es sich um Schulden, die für den Schuldner und andere im Haushalt lebende Personen existenzbedrohend werden können.
Bei bestehenden Mietschulden dürfen Vermieter die Wohnung kündigen und Räumungsklage einreichen. Im schlimmsten Fall droht Obdachlosigkeit. Geraten Sie mit Ihren Mietzahlungen in Rückstand, sollten Sie daher frühzeitig reagieren.
Explodierende Kosten, zu geringes Einkommen: So kommt es zu Mietschulden
Der Wohnungsbau in Deutschland hinkt dem Bevölkerungsanstieg schon seit vielen Jahren hinterher. Die Binnenwanderung vom Land in die Stadt, die steigende Zahl an Single-Haushalten, komplexer werdende Baustandards und die Zweckentfremdung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke. Das sind nur einige Gründe dafür, dass bezahlbare Mietwohnungen mittlerweile ein knappes Gut sind, vor allem in den Ballungszentren.
Seit der Wirtschaftskrise 2007/2008 steigen zudem die Immobilienpreise. Die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) führte dazu, dass sich Investoren nach Alternativen für bewährte Modelle umsehen mussten. Eine solche Alternative fanden sie im privaten Wohnungsmarkt. Im gleichen Zeitraum ging der soziale Wohnungsbau zurück: 1987 standen noch 5,5 Millionen Sozialwohnungen zur Verfügung, heute sind es nur etwa 1,5 Millionen.
Neben steigenden Mietpreisen haben private Haushalte aktuell auch die hohen Inflationsraten und explodierenden Energiekosten zu tragen. Häufig reicht das Einkommen nicht mehr, um die Mehrkosten zu decken.
Insbesondere in den Großstädten ist die Lage teils dramatisch. Es wurde bereits von unseriösen Vermietern berichtet, die die prekäre Lage von Mieterinnen schamlos ausnutzen. Statt mit Geld lässt sich diese völlig skrupellose Spezies mit anrüchigen Dienstleistungen bezahlen.
Info! Überschuldete zahlen im Schnitt 38 Prozent ihres Einkommens für Wohnungskosten: Dem Statistischen Bundesamt zufolge verfügen überschuldete Haushalte im Schnitt über ein Nettoeinkommen von 1.368 Euro. Ihre durchschnittlichen Wohnungskosten (Miete, Energie- und Nebenkosten) betragen 520 Euro, also 38 Prozent des Einkommens. Zum Vergleich: In der Gesamtbevölkerung machen die Wohnungskosten nur 22 Prozent des Haushaltseinkommens aus.
Kündigung und Zwangsräumung – mögliche Folgen von Mietschulden
Trotz steigender Mietkosten hat laut Statistischem Bundesamt nur jeder fünfte Überschuldete offene Verbindlichkeiten bei seinem Vermieter. Dies liegt vermutlich daran, dass Mietschulden schnell drastische Konsequenzen nach sich ziehen können und daher zuerst gedeckt werden.
Wer mit der Miete in Verzug gerät, riskiert eine fristlose Kündigung. Voraussetzung ist gemäß Bundesgesetzbuch ein „erheblicher“ Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Dieser liegt unter folgenden Umständen vor:
- Die Miete wird in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht gezahlt.
- Die Miete wird in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise gezahlt und die ausstehende Summe übersteigt eine Monatsmiete.
- Die Miete wird über mehr als zwei Monate hinweg nur teilweise gezahlt und der Rückstand beträgt insgesamt mehr als zwei Monatsmieten.
Wichtig zu wissen! Auch bei einer fristlosen Kündigung stehen Sie nicht sofort auf der Straße: Die Kündigung lässt sich sogar noch abwenden, wenn Sie ihre Mietschulden innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten zahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Durch die Rückzahlung wird die Kündigung unwirksam (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Das funktioniert allerdings nur, wenn Ihnen innerhalb der letzten zwei Jahre nicht schon einmal aufgrund von Mietrückständen gekündigt wurde.
Wird die rückständige Miete nicht gezahlt, kann der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht einlegen. Hält das Amtsgericht die fristlose Kündigung für gerechtfertigt, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragt und es kommt zur Zwangsräumung. Die Kosten für die Räumung sind vom säumigen Mieter zu tragen.
Mietschulden: Reagieren Sie rechtzeitig!
Wie sollten Sie nun reagieren, wenn Sie mit Ihrer Miete in den Rückstand geraten? Suchen Sie in jedem Fall das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Für einen einmaligen Mietrückstand lässt sich i.d.R. schnell eine Lösung finden. Eventuell können Sie die ausstehende Summe in Raten zahlen. Zeigen Sie Zahlungsbereitschaft, verzichten viele Vermieter auf eine fristlose Kündigung.
Eventuell können Sie Ihr Einkommen durch einen Nebenjob aufbessern. Um Ihre Einnahmen und Ausgaben im Blick zu behalten, sollten Sie zudem ein Haushaltsbuch führen. Eliminieren Sie überflüssige Ausgaben, steht ebenfalls mehr Geld für die Miete zur Verfügung. Hilft dies nicht, sollten Sie den Umzug in eine günstigere Wohnung in Erwägung ziehen.
Unter gewissen Voraussetzungen können Sie zudem staatliche Hilfen wie Wohngeld beantragen. Zuständig ist die örtliche Wohnungsgeldbehörde. Die Höhe des Wohngelds richtet sich nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen, dem monatlichen Haushaltseinkommen und der Höhe der Miete.
Beziehen Sie bereits andere Sozialleistungen, die Ihre Wohnkosten berücksichtigen, erhalten Sie meistens kein zusätzliches Wohngeld. Bezieher von Arbeitslosengeld II können allerdings beim Jobcenter einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen. Personen, die kein ALG II erhalten, können sich ans Sozialamt wenden. In Ausnahmefällen wird ein Darlehen gewährt. Voraussetzungen sind die angemessene Höhe der Miete, drohende Obdachlosigkeit und laufende Mietzahlungen.
Tipp! Darlehen direkt an den Vermieter überweisen lassen: Erhalten Sie finanzielle Hilfe vom Jobcenter oder Sozialamt, empfiehlt es sich, diese Summe direkt an den Vermieter überweisen zu lassen. Auf diese Weise wird das Geld nicht mit anderen ausstehenden Kosten verrechnet.
Mietschulden sind ein komplexes Thema. Insbesondere, wenn Sie noch weitere Schulden haben, sollten Sie sich Hilfe bei einer professionellen Schuldnerberatung holen. Unsere Schuldnerberater zeigen Ihnen, wo Sie finanzielle Unterstützung erhalten, bemühen sich um einen außergerichtlichen Schuldenvergleich und begleiten Sie bei Bedarf durch die Privatinsolvenz.
FAQ Mietschulden
Was kann ich bei Mietschulden machen?
Sprechen Sie zunächst mit Ihrem Vermieter und versuchen Sie, eine gütliche Einigung zu finden. Zur finanziellen Unterstützung können Sie Wohngeld beantragen oder einen Antrag auf ein Darlehen beim Jobcenter (bei ALG II-Bezug) bzw. beim Sozialamt stellen.
Wie viel Mietrückstand ist erlaubt?
Grundsätzlich ist die Miete gemäß Mietvertrag zu zahlen. Die fristlose Kündigung riskieren Sie bei „nicht unerheblichem“ Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a). Für gewöhnlich gilt dies, wenn Sie die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht zahlen.
Was passiert, wenn man Mietschulden nicht bezahlt?
Bei bestehenden Mietschulden darf der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen und Räumungsklage einreichen.
Wie viele Monatsmieten Rückstand bis Kündigung?
Die fristlose Kündigung kann erfolgen, wenn die ausstehende Summe zwei Monatsmieten übersteigt. Außerdem darf fristlos gekündigt werden, wenn die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise gezahlt wurde und die Summe mehr als eine Monatsmiete beträgt.
Kann der Vermieter einen rauswerfen?
Bevor ein Vermieter Sie aus der Wohnung werfen darf, muss er zunächst Räumungsklage beim Amtsgericht einlegen. Das Amtsgericht prüft, ob die fristlose Kündigung zulässig ist.
Wie schnell muss man bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?
Vermieter müssen Ihnen eine Räumungsfrist von ein bis zwei Wochen zugestehen. Räumen lassen darf der Vermieter die Wohnung aber nur nach erfolgreicher Räumungsklage.
Wie bekomme ich eine Wohnung trotz negativer Schufa?
Bei negativer Schufa können Sie einen solventen Bürgen einsetzen, zum Beispiel einen Verwandten oder Bekannten. Voraussetzung ist, dass die Bürgen eine positive Schufa-Auskunft und eine feste Anstellung vorweisen können.
Was passiert mit Mietern bei Zwangsräumung?
Haben Mieter keine neue Unterkunft gefunden, droht nach der Zwangsräumung die Obdachlosigkeit. Sie können jedoch beim Amtsgericht Antrag auf eine angemessene Räumungsfrist stellen. Damit erhalten Sie zwei bis drei Monate Zeit für die Wohnungssuche.
Wie lange darf man Miete nicht zahlen?
Wenn die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht gezahlt wird, droht die fristlose Kündigung.
Wie lange dauert es bis zur Räumungsklage?
Das kann äußerst unterschiedlich sein. Im Schnitt dauert es bis zur Räumungsklage drei Monate bis zwei Jahre.
Foto: VanHope / stock.adobe.com
Oliver Schulz ist seit 2010 Rechtsanwalt und hat sich als Fachanwalt auf das Rechtsgebiet Insolvenzrecht spezialisiert. Mit seiner Kanzlei Schulz & Partner führt er seit 2012 die Schuldnerberatung Schulz, die in mehreren deutschen Städten ansässig ist und Schuldnern dabei hilft, ihre Schulden durch einen außergerichtlichen Vergleich, eine Regelinsolvenz oder eine Privatinsolvenz loszuwerden und finanziell neu durchzustarten. Er ist u.a. Mitglied im HAV (Hamburgischer Anwaltverein e.V.) und im Norddeutschen Insolvenzforum Hamburg e.V.. Als ausgewiesener Experte gibt er Interviews, z.B. bei RTL Direkt (zum Thema SchuldnerAtlas 2023). Außerdem ist er als Gastautor aktiv, z.B. auf Unternehmer.de.