Die Privatinsolvenz soll es Verbrauchern ermöglichen, sich von ihren Schulden zu befreien. Zu diesem Zweck wird ihr Vermögen gepfändet und genutzt, um die Forderungen von Gläubigern zu befriedigen.
Auch das Eigenheim fällt für gewöhnlich in die Insolvenzmasse. Einige Schuldner versuchen, ihr Haus durch die Überschreibung auf einen Dritten vor der Pfändung zu schützen. Wir erklären, was es dabei zu beachten gilt.
Das Wichtigste – kurz & knapp
- Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen sind im Zuge einer Privatinsolvenz grundsätzlich pfändbar (§ 165 InsO).
- Gehört die Immobilie mehreren Personen, besteht Pfändungsschutz.
- Die vollständige oder teilweise Überschreibung auf eine dritte Person kann jedoch angefochten werden, wenn sie innerhalb von vier Jahren vor Insolvenzantragstellung erfolgt (§ 134 InsO).
Was geschieht mit dem Eigenheim bei einer Privatinsolvenz?
Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen gehören grundsätzlich zum Vermögen des Schuldners und können damit im Zuge einer Privatinsolvenz gepfändet werden. Gesetzliche Grundlage bildet § 165 der Insolvenzordnung (InsO).
Dort heißt es, dass der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung unbeweglicher Gegenstände der Insolvenzmasse betreiben kann. Melden Sie Privatinsolvenz an, wird Ihr Eigenheim also in aller Regel versteigert und der Erlös an die Gläubiger ausgezahlt.
Möchten Sie Ihr Haus vor der Zwangsversteigerung schützen, können Sie die Freigabe aus der Insolvenzmasse beantragen. Ob die Freigabe erfolgt, liegt allerdings im Ermessen des Insolvenzverwalters.
Erfolgsaussichten bestehen vor allem, wenn die Immobilie selbst verschuldet ist. Für den Insolvenzverwalter sind Immobilien nämlich nur interessant, wenn sie sich angemessen verwerten lassen. Ist das Haus mit einer hohen Hypothek belastet, sinkt die Wahrscheinlichkeit, einen Käufer zu finden und einen angemessenen Erlös zu erzielen.
Überschreibung des Eigenheims: Diese Fallstricke gibt es zu beachten
Eine Immobilie kann nur dann der Insolvenzmasse zugerechnet werden, wenn sie allein dem Schuldner gehört. Nicht pfändbar ist ein Haus zum Beispiel, wenn es noch nicht abbezahlt ist oder sich im Besitz mehrerer Leute befindet.
Aus diesem Grund versuchen einige Schuldner, ihre Immobilie zu retten, indem sie diese ganz oder teilweise an ihren Ehepartner oder ein anderes Familienmitglied überschreiben. Grundsätzlich haften Ehepartner nämlich nicht gegenseitig für ihre Schulden, sofern diese nicht gemeinsam aufgenommen wurden.
Die Taktik der Überschreibung klingt verlockend, birgt jedoch Risiken. Die unentgeltliche Übertragung von Sachwerten ist laut Insolvenzordnung nämlich innerhalb von vier Jahren vor Insolvenzantragsstellung anfechtbar (§ 134 InsO).
Das bedeutet: Möchten Sie Ihr Haus an eine andere Person überschreiben und so vor einer Pfändung schützen, sollte das mindestens vier Jahre vor Stellung des Insolvenzantrags geschehen.
Erfolgt die Überschreibung unmittelbar vor oder während einer finanziellen Krise, kann das eventuell als strafrechtliche Handlung gemäß Strafgesetzbuch gewertet werden (§§ 283 ff StGB).
In diesem Fall kann die Anfechtung bis zu zehn Jahre zurückwirken. Rechtlich spricht man von einer Vorsatzanfechtung gemäß § 133 InsO: Bei einer kurzfristigen Überschreibung wird davon ausgegangen, dass der Empfänger von den finanziellen Schwierigkeiten des Schuldners gewusst hat und die Überschreibung vorsätzlich zum Nachteil der Gläubiger erfolgte. Um diesen sogenannten Benachteiligungsvorsatz nachzuweisen, reichen bereits wenige Indizien.
Alternative: Haus an Verwandte verkaufen
Eine Alternative zur Überschreibung wäre die Möglichkeit, das Haus an den Ehepartner oder ein anderes Familienmitglied zu verkaufen. Einem solchen Verkauf muss der Insolvenzverwalter allerdings zustimmen.
Ausschlaggebend für die Entscheidung ist vor allem die Frage, ob der Käufer die Immobilie tatsächlich finanzieren kann.
Achtung: Auch der Verkauf des Hauses an nahestehende Verwandte ist potenziell anfechtbar. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 22. Oktober 2020 festgestellt (IX ZR 208/18). Eine Anfechtung ist unter anderem möglich, wenn der Verkauf in einem auffallenden Verhältnis zur Insolvenz des Schuldners steht oder der Käufer von der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Schuldners gewusst hat.
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Oliver Schulz ist seit 2010 Rechtsanwalt und hat sich als Fachanwalt auf das Rechtsgebiet Insolvenzrecht spezialisiert. Mit seiner Kanzlei Schulz & Partner führt er seit 2012 die Schuldnerberatung Schulz, die in mehreren deutschen Städten ansässig ist und Schuldnern dabei hilft, ihre Schulden durch einen außergerichtlichen Vergleich, eine Regelinsolvenz oder eine Privatinsolvenz loszuwerden und finanziell neu durchzustarten. Er ist u.a. Mitglied im HAV (Hamburgischer Anwaltverein e.V.) und im Norddeutschen Insolvenzforum Hamburg e.V.. Als ausgewiesener Experte gibt er Interviews, z.B. bei RTL Direkt (zum Thema SchuldnerAtlas 2023). Außerdem ist er als Gastautor aktiv, z.B. auf Unternehmer.de.